רוב האנשים נוטים לחשוב שהעבודה של מפקח בנייה מתחילה כשהכלים ההנדסיים עולים לשטח, ושהתפקיד מתמצה בבדיקת יציקות הבטון ושאר שלבי הבנייה. בפועל, חלק גדול מהטעויות הקריטיות בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי, נעשות דווקא בשלב התכנון.
כשמפקח מנוסה מזהה טעות תכנונית כשהיא עוד על הנייר, קל וזול לתקן אותה. כשאותה טעות מתגלית בשטח אחרי שהבניין כבר עומד, התיקון מסובך ויקר, ולעיתים אפשרי רק בחלקו. לכן אנחנו שמים דגש רב על בקרת התוכניות עוד לפני תחילת הביצוע. הנה שלוש דוגמאות מהשטח לטעויות שזיהינו וטיפלנו בהן מראש:
1. החלונות: כשמה שכתוב במפרט לא תואם לתוכנית
באחד הפרויקטים, בשלב שבו הקבלן רק החל בחפירת המרתף, בדקנו במשרד את תוכניות האלומיניום והחלונות וגילינו פער משמעותי: התוכניות לא תאמו את מה שהובטח לבעלי הדירות במפרט הטכני. לא הסתפקנו בזיהוי. העלינו את הנושא מיד בפני היזם והנציגות, והצבענו בפניהם על הפער שבין התוכניות למפרט. כשהיזם הציע להישאר עם התכנון הקיים, המשכנו להוביל את הטיפול: ליווינו את הנציגות, שגובתה בנתונים שלנו, בדרישה לתקן, והיא עמדה על כך. היזם חזר לאדריכל, התכנון שונה בעלות נמוכה, והבעיה נפתרה עוד לפני שהגיעה לשטח.
אילו הפער התגלה בשלב השלד, או אחרי שהחלונות כבר יוצרו וסופקו לשטח, מדובר היה בעיכוב ארוך ובמאבק קשה מול היזם, בלי ודאות שאפשר בכלל לחייב אותו להחליף.
2. המטבח המכווץ: האם ההבטחה באמת ישימה?
כבר בשלב בדיקת ההגשות לרישוי (ה"גרמושקה") אנחנו בודקים לא רק כיווני אוויר, אלא נכנסים לתכנון המפורט. במפרטים חוזיים מוגדר לעיתים אורך כולל של ארונות מטבח, למשל 12 מטר. אנחנו לוקחים סרגל ובודקים: האם התוכנית האדריכלית באמת מאפשרת 12 מטר של ארונות? לא פעם מתברר שזה פשוט לא ישים. בשלב הזה אנחנו מחזירים את התוכנית לאדריכל לתכנון מחדש, לפני שנוצרת עובדה מוגמרת.
3. חימום מים בגז: איך פרט קטן משנה בניין שלם
בחלק מהפרויקטים מוצעת כיום נקודת גז לחימום מים. נקודה כזו עשויה לדרוש כמות מיכלי גז גדולה יותר, ולכן גם חדר גז גדול יותר, בכפוף לתכנון המערכת בכל פרויקט. באחד הפרויקטים שאנחנו מלווים גילינו שחדר הגז המתוכנן לא יספיק, וביקשנו את הגדלתו. הגדלת חדר גז משפיעה על קומת הלובי ולעיתים גם על דירות נוספות. לשנות את זה בשלב הרישוי זה אפשרי. לשנות את זה אחרי שהשלד עומד זה כבר מסובך ויקר בהרבה.
השורה התחתונה: פיקוח בנייה טוב מונע את האש, לא רק מכבה אותה. בקרה מקדימה נועדה לחסוך לבעלי הדירות עוגמת נפש, עיכובים ארוכים והוצאות כבדות.
מתכננים פרויקט התחדשות עירונית? אל תחכו שהטעויות יתגלו בשטח. צרו איתנו קשר ונדאג שהאינטרסים שלכם כבעלי דירות יישמרו כבר משלב התכנון.
